Činžák v Horní Dolní

[Sasakr]

Moc jsem tu o činžácích nenašel. Činžáky v malých městech mají zpravidla výrazně menší cenu (oproti velkým městům), nájmy ale nejsou adekvátně nižší.

Modelový příklad:
Nemovitost: 2 500 000
Výnos z nájmu: 288 000
Úpravy, opravy, průsery: 48 000
Čistý výnos: 240 000
Vlastní investice: 500 000
Hypo: 2 000 000
Roční splátky hypo: 91 000
Čistý výnos minus hypo: 149 000

Z toho mi vychází:
Roční výnos: 9,6 %
Roční výnos vlastní investice: 29,8 %

Je to výnos adekvátní riziku? Co myslíte?

[saabik]

Tak za prvé. Pokud přes hypotéku, tak je výnos s pákou. A platí, že s každou nevydělanou korunou násobně klesá výnos.
Za druhé. Počítáš výnos z nájmu s jakou obsazeností? Kolik měsíců v roce? Na vesnici se nájemníci shánějí daleko hůř než ve městě.
Za třetí. Ty výnosy jsou v hrubém.
Za čtvrté. Zaplatíš někoho aby se ti o to staral? Pokud ne, vůbec netušíš kolik ti to sebere času a starostí. A ten svůj čas musíš započíst do nákladů.
A tak bych mohl pokračovat.
Závěr: Nemáš započítané veškeré náklady, tedy reálný výnos bude daleko nižší. A platí, že čím menší město, tím vyšší potenciální výnos, ale zároveň vyšší riziko.

[Sasakr]

Abysme tomu rozumněli, já mluvím o konkrétní nemovitosti, ne o modelovém příkladu, ale nechci se tu s ní svěřovat.
1) Souvisí s 2)
2) Počítám se současnou - tj. plnou obsazeností. Pokud by obsazenost klesla pod 50 %, šlo by do tuhého, ale to snad nebude dlouhodobý stav.
3) Tak DPFO se vždycky nějak udělá.
4) Tohle je strašně individuální nemovitost od nemovitosti. Můj bejvalej domácí byl půl roku vždycky ve Španělsku, dům stál, vydělával a nic nepotřeboval. A když se vrátil, tak taky nic nepotřeboval.

Přiznám se, přistupuju k tomu po vzoru hry Cash-flow (asi znáte). Nejde mi o % výnosu ani dobu návratnosti. Chci si zajistit měsíční příjem nad rámec mzdy. A teď mi tu na spořícím účtu leží obnos, který generuje pár stovek měsíčně, ale mohl by generovat tisíce. Navždy. Ano, nese to riziko, ponese to i nějakou práci, ale furt mi přijde, že se to vyplatí.

[fc70]

No… potřebuješ v nejbližších letech vyplácený příjem (protože jsi v důchodovém věku nebo chceš dáš výpověď a žít jen z těch 12 tisíc měsíčně)? Není to úplně nemožné, ale tipnu si, že asi úplně ne, co? Spíš bys ten cash flow asi zpátky investoval, aby se ti vyplácený příjem v budoucnu zvyšoval, ať z toho co nejdřív je pořádná částka, ze které už se dá žít, že?

Takže ve skutečnosti tě teď cash flow vůbec nezajímá, zajímá tě, kolik budeš mít peněz v nějakém okamžiku v budoucnu, kdy z toho ten cash flow nějakým způsobem vytvoříš (ať už nájmem, dividendami nebo zkrátka prodejem). Takže ti jde jen a čistě o „% výnosu a dobu návratnosti“.

Nebo je to možné brát jako čistě emocionální věc, „já chci být pan domácí“, stejně jako spousta lidí prostě chce bydlet ve vlastním bez většího ohledu na to, co to stojí nebo nestojí. To je samozřejmě možné, ale pak je těžké se o tom bavit jako o investici.

[Sasakr]

Ano, samozřejmě z toho chci mít v budoucnu vyplácený příjem. Ale jaká jiná půlmilionová investice mi ponese měsíčně tolik?

Úplný ideál by bylo celou částku šetřit (plus co jsem zvyklej šetřit z výplaty) a do konce roku 2021 zase cca. ten půl milion, aby se dal koupit ještě jeden barák, dokud nebude daň z nabití nemovitosti a zároveň půjde uplatit úroky.

[saabik]

Dva činžáky na malým městě. To zní jako slušná diverzifikace .

[Mufinmufi]

Činžák na malém městě za 2,5 mil. bude v naprosto hrozném stavu ne? Vždyť na malém městě se za tuhle cenu prodávají samostatné byty. Čekal bych tak 10-20 mil. a i tak to nebude asi žádná výhra (= riziko velkých oprav).

[Sasakr]

Stav podle fotek solidní. Dnes se tam jedu podívat se stavařem, tak uvidím, co vykoukáme. Je to i ve slušné dojezdové vzdálenosti do většího města, čili je tam i potenciál k tomu stáhnout lidi odtamtud. Dle informací, co mám, často bydlí i o městečko dál.

10-20 mega stojí činžáky ve městech, ale to mi přijde jako naprostá hovadina. To se nemůže v životě zaplatit.

[Inev]

Upřesni malé město = kolik to má obyvatel. Kolik to má pater a bytů.

-- 19. 6. 2020 12:03 --

10-20 mega stojí činžáky ve městech, ale to mi přijde jako naprostá hovadina. To se nemůže v životě zaplatit.

To posužuješ podle čeho?

[fc70]

Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.

[zbynek.ji]

Mě by zajímalo, kde za 2,5 mil jde koupit dům o minimálně 3 bytech i kdyby to byl městys, nebo město typu Chomutov? Pokuď to není vyloučená lokalita nebo na místě, kde se bude stavět dálnice popřípadě něco jiného.

[yowie]

Dají se najít, Sasakr mluví nejspíš o jednom z těchto domů:

https://www.sreality.cz/hledani/prodej/ ... do=2500000

Opravdu tam ale jít se stavařem a taky počítat klidně i s několikaměsíční neobsazeností, neplatiči atp. skoro vše jsou to nějaké polovyloučené lokality, kde si nájemce rozhodně nebude moci vybrat z desítek zájemců, jako v Praze. Snad kromě té Lukové. A stopro bych počítal, že tam ještě min. dalšího 2500 000 zahučí na opravu a dostat to trošku do nějakého stavu. Navíc některé ty nemovitosti mohou být památkově chráněné, nebo prostě hodně staré a problematické k nějaké modernizaci. Majitel asi často moc dobře ví, proč to chce prodat. Protože je sice fajn platit někde 6000 měsíčně nájem za 3+1, ale už méně je fajn platit v zimě taky 6000 měsíčně za plyn.

[Inev]

Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.

Jj. Souhlas. Skvěle se čte Bohatý táta, chudá táta a Cashflow kvadrant. Jsou to velmi motivující knihy, ale je třeba nad tím i přemýšlet. A nemůžu se zbavit pocitu, že jeho nejlepší byznys a kšeft bylo napsání těchto knížek

[yowie]

R

Jo a univerzálně: Na Kiyosakiho pozor. Kritiky se na internetu najde dost.

Jj. Souhlas. Skvěle se čte Bohatý táta, chudá táta a Cashflow kvadrant. Jsou to velmi motivující knihy, ale je třeba nad tím i přemýšlet. A nemůžu se zbavit pocitu, že jeho nejlepší byznys a kšeft bylo napsání těchto knížek

Rozhodně, každý současný i bývalý Amwayák (miliony lidi) má aspoň 5+ Kiyosakiho knizek, RDPD, RDPD pro deti, duchodce, pejsky, kocicky... A je to porad to same.

Kdyz me kdysi verboval jeden Amwayak, tak se me ptal, jestli znam Kiyosakiho a jestli vim, co dela, tak jsem mu rekl ze ho znam dobre, ze prodava knizky....

Moc nadseny z me odpovedi nebyl...

[Inev]

U nemovitosti je nejdůležitější LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA. To jediné se na ní nedá změnit. Pak samozřejmě celkový stav. U jednotlivých bytů v SVJ nebo družstvu to je vcelku lehké. Ale pokud kupuješ celý dům, je to vše na tobě. A když se podívám na výše uvedené domy, tak osobně bych nechtěl bydlet ani v jednom. Jsou to všechno domy na rekonstrukci. A to vcelku zásadní. Pokud tedy chceš slušné a platící nájemníky nezávislé na dávkách.