FinExpert.cz

Přihlásit se


 Další stránka

Prodat nebo pronajmout byt?

Offline - Kolemjdoucí Profil 
4. 7. 2021 07:48 Odeslat příspěvek
Zajímal by mě váš názor na tuto situaci.

Mám u Prahy RD na který mám hypotéku, kde zbývá doplatit 4 mil. (26 let). Při aktuální výši úroků vychází splátka na cca 16.500,-, je tedy pravděpodobné, že do budoucna to bude spíše víc vzhledem k růstu úrokových sazeb. Zároveň mám byt, který je splacen a řeším co s ním. Napadají mě následující možnosti:

1) Byt pronajmout a mít to jako přilepšení. Schválně se budu držet při zemi a odhadnu, že čistý zisk po odečtení daně, příspěvků do fondu oprav a nějaké mimořádné události by mohl být cca 70000,- ročně.

2) Byt prodat. Aktuálně by tržní hodnota měla být cca 4 mil.

V případě varianty 2) ale záleží, co s těmi penězi udělat.

a) Kompletně splatit hypotéku na dům a být bez dluhů. Znamenalo by to měsíčně ušetřit z výdajů 16500,- za splátku (do budoucna zřejmě víc). Ale samozřejmě, skutečná úspora by byla jen na úrocích, protože ty 4 mil. zaplatím každopádně a tím přijdu o hodnotu "mám byt".

b) Peníze investovat. Pak by ale musely vydělat víc než byt a zároveň si držet hodnotu, jako by si držel byt, aby to mělo smysl.

c) Peníze použít ke splnění snů. Prostě je rozfofrovat. Tuhle variantu ovšem považuji za totálně nezodpovědnou.

Samozřejmě je možná i různá kombinace bodů a, b, c, tedy například část hypo splatit, část investovat a za část si užívat.

Podotýkám, že příjmy rodiny sice nejsou nijak závratné, ale pokud hypotéka neskočí o víc jak nějakých 8000 - 10000,-, tak při současných příjmech a uvažované výši výnosu z pronájmu bytu by se to dalo unést bez snížení životní úrovně. Obrovskou výhodu v pronájmu bytu vidím v tom, že se za prvé jedná o dobře uložené peníze a za druhé máme děti, kdy by to alespoň pro jedno dítě mohlo v budoucnu posloužit k uspokojení bytové potřeby. Samozřejmě se může i stát, že ceny bytů spadnou a úroky hypotéky vyskočí vzhůru, ale že by nastala tato kombinace je asi málo pravděpodobné.

Díky za názory.
Poslední příspěvek


Offline - Kolemjdoucí Profil 
4. 7. 2021 08:33 Odeslat příspěvek
Já osobně bych splatil hypotéku. A to jen a pouze kvůli klidnému spaní.
Nemám rád jakékoli půjčky. Nikdy jsem si nepůjčoval a koupil vždy jen to na co jsem měl. Myslím si, že se mi tak daleko líp spí.
Chápu, že se na půjčkách v minulosti dalo vydělat, ale bude zrovna nemovitost výdělečná i v budoucnu? Ikdyž výpočty budou ukazovat jako nejlepší možnost uložit peníze do akcií, stále jde o peníze, které nejsou tvoje.


Offline - Diskutér Profil 
4. 7. 2021 09:12 Odeslat příspěvek
Zalezi, jaky mate pristup k riziku. Ja bych asi zvolil nejbezpecnejsi variantu A a maximalne snizil mesicni naklady, coz se muze hodit v pripade nejakeho problemu. Ale jako nejsmysluplnejsi bych videl variantu nechat pro deti, protoze v soucane dobe to vypada, ze ta generace uz si bydleni nikdy nebude moci koupit. Jasne, nikdo dopredu nevi, co s tim deti udelaji. Zbytek je neco mezi investici a silenstvim.


Offline - Návštěvník Profil 
4. 7. 2021 09:13 Odeslat příspěvek
Být bez dluhů je fantastický pocit a do teď si pamatuji den, kdy se mi tak stalo. Je to velký skok v bezstarostnosti a kvalitě života.
Byt bych prodal. Umořil hypotéku na dům. Část takto uvolněných peněz bych měsíčně posílal do nějakého ETF jako spoření pro děti.


Offline - Návštěvník Profil 
4. 7. 2021 17:29 Odeslat příspěvek
Za me cokoliv, jen nesplacet hypoteku. To v podstate muzes kdykoliv. Moznost mit pujceno levneji nez kolik cini realna inflace je neco, co hraje pro tebe, ne proti tobe.
Sam bych prodal byt a penize investoval do ETF. Je to mensi vopruz nez resit pronajimani nekomu tretimu.
-
Tedy pokud preferujes vynos a hypec te nejak netizi. Pokud te uspokoji ta symbolika ci co, tak holt ne vzdy je vynos to nejdulezitejsi.


Offline - Návštěvník Profil 
4. 7. 2021 18:02 Odeslat příspěvek
Taky jsem měl krédo, že lepší je žít bez dluhů, nebo je co nejvíce minimalizovat, ale jak se posléze ukázalo, prodat byt 2kk v Praze a vzít si menší hypotéku na pořízení nového bydlení byla ta největší pitomost, kterou jsem v životě udělal.

Takže za mě rozhodně varianta 1. Dokud se nezačne více stavět a tomu v současné době nic nenasvědčuje (stačí se podívat na počet vydaných stavebních povolení za poslední roky), tak ceny bytů půjdou stále nahoru. Poptávka je prostě větší.


Offline - Nadšenec Profil 
4. 7. 2021 18:12 Odeslat příspěvek
Ta varianta pronájmu je podle mě lepší, bude s tím prcání, určitě. Jestli je to v Praze, nebude dnes možná tak jednoduché pronajmout (někomu slušnému) a na podzim zase nejspíš lockdowny, ale stejně bych to udělal.

Proč?

Takhle jsem koupil byt já, od borce, který mohl udělat to samé, podržet si hypo na RD za Prahou a pronajmout byt. Majitel byl vážně bedna v jiné oblasti, ale ve financích mu to moc nepálilo. Tak to prodal a doplatil hypo. Má klid.

Po 11 letech má ten byt skoro o 5 milionů vyšší hodnotu a další miliony mohl vydělat na tom nájmu. Zároveň s příjmem z nájmu mohl rychleji splácet, obzvlášť když dnes jde splatit až 25% z jistiny každý rok, takže měsíční splátka je jen orientační číslo, které musíš platit, ale můžeš víc.

Tedy výnosy z pronájmu bych použil na splátky a cokoliv ušetříš navíc, tak na předčasné splátky a hypo se zbavíš daleko dřív, když to budeš dělat pravidelně, a taky s každou předčasnou splátkou ti klesne pravidelná měsíční splátka = efekt sněhové koule.

Taky pokud ten byt není družstevní, ale je alespoň 5 let v OV, tak si ho můžeš nechat odhadnout třeba na ty 4 miliony a při použití nejspíš lineárních odpisů (paušál ne, to je pro živnostníky) dalších 30 let žádné daně platit nebudeš, snad jen možná když by ty nájmy šly dost nahoru, tak pak by tam bylo pár tisíc ke zdanění ročně, ale to nejdřív tak za 10 a více let.

Zároveň, co můžeš taky udělat, pokud ti ten byt odhadnou na 4 míče a máš hypo 4 míče, můžeš uvolnit zástavu na tom RD (už prostě bude tvůj) a převést ji na ten byt, který pak ještě budeš pronajímat. Takže když bude ultra průser, RD bude stále tvůj a přijdeš max. o ten byt, i když i v takové situaci je lepší se pokusit ten byt prodat sám, přestože poslední dobou se v dražbách kolikrát prodá i dráž, než přes realitku. Každopádně je to možnost, jak si ten RD už navždy pojistit, pokud bys to tak chtěl.


Offline - Kolemjdoucí Profil 
4. 7. 2021 19:32 Odeslat příspěvek
Díky všem za reakce a názory. V Praze to není, je to ve stejné obci u Prahy, jako mám ten RD. V tom vidím výhodu, že nemovitost mám u ruky. Samozřejmě, pocit nedlužit je úžasný. Na byt jsem měl taky hypo a ten pocit, kdy jsem AirBank poslal najednou zbytek dluhu a během vteřiny ji doplatil byl super. Na druhou stranu, jak už tu někteří uvádí, ten byt mohu prodat, pokud by se něco stalo, kdykoliv. Že by šly ceny dolů je nepravděpodobné a pokud, tak určitě ne nějak významně. Úroky asi nahoru půjdou, ale aby skočily o tolik, že nebudu mít na splátku, to snad nehrozí. Takže pak je to opravdu o tom, zda si tu hypošku nenechat. Žije se mi s tím celkem v pohodě, protože ten dům má teď určitě dvu a půl násobnou hodnotu dluhu. Takže zajištění je dobré. Může se stát cokoliv, ale samozřejmě mám i nějakou rezervu na účtu pro případ výpadků příjmů. Myslím, že byhom dokázali fungovat 3-6 měsíců při úplné ztrátě příjmů.


Offline - Diskutér Profil 
4. 7. 2021 21:21 Odeslat příspěvek
Možné jsou určitě všechny varianty. Je ale otázkou, co udělají ceny nemovitostí (v daném případě toho bytu), až se zvednou úroky. Pronajímání může ten byt taky dost zdevastovat, atd.

Já abych zkusil na ten byt napálit pořádnou cenu a rychle ho prodat, aby z toho byla tak 15 % prémie nad průměr. Kdyby se to nepodařilo, tak to řešit následně. On majetek je hezká věc, ale člověk žije jen jednou, proto i klid a pohoda mají svou cenu.


Offline - Nadšenec Profil 
4. 7. 2021 21:59 Odeslat příspěvek
jj, s tím můžu jen souhlasit, záleží na mnoha faktorech, a pokud je to nějaké město ve Středočeském kraji, může se tam dnes naopak pronajímat daleko lépe, než v Praze. Nájemní trh na menších městech obecně zdaleka tak neutrpěl, jako velká města...

A taky si myslím, že už není moc kam dál by to šlo a skoro mám ten pocit, že teď by se opravdu prodávalo na vrcholu, spousta lidí už ten vrchol viděla třeba 3 roky zpět, ale když už jsou byty v Praze dražší, než v Berlíně a spoustě dalších evropských metropolí, tak si jeden říká, kam až to ten pražský panelák dotáhl, a že už není moc kam dál.

Tzn. pro prodávající je to dnes o vybrání si zisků na vrcholu, ale zase může být, že i když třeba byt dramaticky klesne na ceně, tak může být ještě větší zájem o nájem. Pokud by se pronajímalo, tak neřeším, možná až cena zase stoupne, což ale může trvat dost dlouho, po krizi 2008 to bytům v Praze trvalo do roku 2016, aby se vrátily na úroveň roku 2008, a když stoupají ceny nemovitostí o desítky procent ročně, připadá mi, že je to na úkor dekády dopředu....


Offline - Diskutér Profil 
5. 7. 2021 19:36 Odeslat příspěvek
Možností je opravdu mnoho
1) Zdanění prodeje konkrétní nemo dost napoví... https://www.finance.cz/zpravy/finance/2 ... movitosti/
2) Zkus si odovědět na ot.: Jaká asi bude cena nemo za 20 let ?? Stejná, 2x, 3x nebo 10x větší než dnes ? Odhadem ale je cenový strop, kdy ještě velká skupina lidí za byt zaplatí.
3) Nebude lepší byt prodat a koupit 2 byty v menším městě (kde to znám) a získat tak téměr dvojnásobný příjem z pronájmů ?
4) Není vhodné jiné rychlejší zhodnocení ale bez cenového stopu ? Nebude přínosnější investice, diverzikované, s různou mírou rizika (konzervativní až rizikové vs výnos) atd. Hledal bych termín: jak se stát a zůstat rentiérem, nekonečná renta a pod. (za kurzy semináře nutno počítat s náklady jednotek tisíců kaček).
Odpověz si, co je cílem? (Za mě 2b)


Offline - Trvalý BAN Profil 
5. 7. 2021 20:05 Odeslat příspěvek
Do 2b je třeba ale zakalkulovat také dvacetileté náklady na údržbu nemovitosti, pojištění, daně, ....


Offline - Nadšenec Profil 
5. 7. 2021 22:06 Odeslat příspěvek
No, možná by to chtělo hlavně doplnit informace. Jestli je to menší město ve středočeském kraji, tak myslím, že fajn místo. Otázka budoucího růstu, já bych na násobky za 10 nebo 20 let úplně nesázel, pokud nedojde k vyšší inflaci. Teď už je to vyšponované dramaticky a demografie do budoucna bude celkem jasně proti růstu cen. Navíc třeba, kdyby taková situace s nájmy a cenami bytů byla třeba v Berlíně, tak už je tam občanská válka a moc převezmou místní komuny... :-D Ale i tak tam může být stále dobrý nájem s tím, že tam pak za nějaký čas člověk může šoupnout dítě atp., čímž mu dramaticky zlepší životní situaci, protože dnes v podstatě to, jestli má dítě byt od rodičů, nebo cvaká hypnu samo, rozhoduje o tom, jestli je to střední nebo nižší třída.

Možná, pokud to v té lokalitě jde, třeba využít i služby jako renta 365 apod., pokud se s tím nechce otravovat a chce mít pravidelný příjem s tím, že tam pak nebude mít rok neplatiče apod.

Nevím, ale majetku, který mám, bych se bez řádného promyšlení si všeho jen tak nezbavoval. Máme v rodině třeba i zem. pozemky atp., nájem žádná sláva, ale když se to pěkně všechno sejde, byty, garáž, pozemky, tak dohromady už je to docela fajn, nemluvě o tom, že ta půda jde nahoru zhruba o 10% ročně a prodat se dá vždycky, kdyby byl průser a za stále vyšší a vyšší ceny.

A nikdo netvrdí, že taky nemůže vzít měsíční nájem a dát ho do akcií, BTC, atd. když se to bude dělat průběžně, tak se pěkně pokryje případná volatilita atp., možností je spousta, jen si promyslet správné variace a kombinace.


Offline - Návštěvník Profil 
6. 7. 2021 08:43 Odeslat příspěvek
Osobně sázím na to, že cca 10 let do nemovitostí ještě nepromluví demografie ani pomalu plížící se socialismus na úkor kapitalismu. Ano, ceny můžou jít v nějaké blízké krizi krátkodobě dolů, ale věřím, že za těch 10 let budou minimálně na 2 násobku dnešních cen.


Offline - Nadšenec Profil 
6. 7. 2021 09:11 Odeslat příspěvek
Tak ne, že by se mi to nelíbilo, dalších 7 míčů nahoru pro mě, ale prostě se mi tomu nechce věřit. Máme už dražší byty v Praze, než jsou v Berlíně. Jenže v Berlíně je průměrná mzda 120k měsíčně, v Praze 46k měsíčně. Zaslechl jsem jednoho ekonoma, který tvrdil, že se obává, že tohle šílenství posledních 4 let může vyčerpat poptávku na dlouho dopředu. Také je třeba se podívat na minulou krizi, kdy pražský panel 3+1 v roce 2008 stál přes 3 miliony, aby vlivem krize klesl někam k 2,5 milionu a zpátky na ceny roku 2008 se realitní trh v Praze dostal až v roce 2016, tedy po dlouhých osmi letech.

Jinak ten socialismus do toho nepromluví za 10 let, ale celkem jistě už po volbách. Jsme země, kde ceny aktuálně rostou nejrychleji v EU a doba pořízení bytu v Praze s průměrnou mzdou poskočila už na 15 let, v mnohých zemích na západ od nás je to ale spíš tak 7-8 let. Kde jinde by vláda měla podniknout nějaké kroky, než u nás?

Nicméně strany, které o daních a poplatcích za prázdné byty mluví už teď, si tak nějak skákají na vidle samy, já si myslím, že těm, kteří mají za zády zkušené marketéry a trochu víc jim to myslí politicky, s tím přijdou až po volbách prostě proto, že je to nutné. Jestli se nepletu, tak ANO ještě ani nemá program, což je velmi chytré, nechat ostatní se nachytat na nepopulární opatření ve vlastních programech a přijít s tím až po volbách. Důvod se vždycky najde, potřeba lidí bydlet, sekera zaťatá hluboko do rozpočtu....

Jsem velice zvědavý, jaké budou první dva roky po volbách, ale i kdyby vyhrálo ANO, tak nemůže pokračovat rozdávání všeho všem a věřím, že i jim je to jasné. Rozdávání si nechají zase na poslední rok vládnutí, až bude před volbami, teď po volbách nás nevyhnutelně čeká utahování opasků.
Nahoru

Odeslat nové téma  Odeslat odpověď
Přejít na stránku 1, 2, 3, 4, #  Další stránka
Stránka 1 z 4 [ Příspěvků: 47 ]
Předchozí téma | Následující téma
Verze pro tisk


Hledat
Přeskočit na
 

Hledat

Zobrazit v normálním vzhledu
Podmínky pro užívání služby informační společnosti | Informace o zpracování osobních údajů | Cookies