Krátkodobý souběh hypoték při koupi nové nemovitosti

od **tmx643** 21. 7. 2019 11:52

Ahoj. Máme byt na hypo, ale časem vzrostly příjmy a tak si trochu pohráváme s myšlenkou koupě domu.

Pokud byt prodáme, budeme mít po odečtení dluhu pár milionů jako vlastní zdroje pro další hypotéku. Splátky nové hypo nebudou problém, ale na obě hypotéky naráz příjmy papírově nemáme, stejně jako nemáme teď v ruce aspoň 10 % na barák.
Jak to lze provést a jít z jednoho vlastního bydlení do dalšího?

Můžeme upustit od souběhu hypoték, byt prodat, jít do nájmu, a začít shánět dům (nebo pozemek a stavět). Ale při cenách nájmů v Praze je to 15000 měsíčně vyhozených z okna, čili celkem klidně 200-300, než něco najdeme.

Nenabízí třeba realitky, že to prodáme jim a oni nás tam nechají určitou dobu bydlet, tj. asi že uzavřeme smlouvu o budoucí smlouvě kupní a prodej bude třeba za rok? A dostaneme na začátku třeba 20 % zálohu. Nebo okamžitý prodej a budeme v nájmu, ale aspoň bez nutnosti jednoho extra stěhování?

Co banky, šla by nějaká do toho třeba s hypo s fixem na rok, že během něj prodáme byt a pak už bude hypo standardní? Problém je, že i tak bysme museli mít ltv tak 95. Nebo by na to byl třeba předhypoteční úvěr? Tam se nemusí plnit podmínky ČNB?
Jenže vzít si 8-10 mega by za rok bylo 400 tisíc na úrocích, i kdybychom prodali byt za půl roku, stále by to bylo 200 tisíc jako u skoro roku v nájmu.

Nemyslím si, že jsme jediní, kdo toto řeší. Jak se to dělá? A nedělají banky výjimky v takovýchto případech? Ze strany ČNB jsou to stále jen doporučení a pro novou banku bychom byli do budoucna lukrativní klient.

od **PatrikChrz** 21. 7. 2019 12:11

Jít cestou budoucí smlouvy s realitkou určitě není dobrý nápad - realitky aktuálně prostě nemají co prodávat, byli byste v pasti (měli byste velmi zúžený výběr a byli tak realitce vydání na milost). Varianta byt prodat a následně třeba za 2 roky koupit dům taky není úplně šťastná, nikdy nevíš, jak se během těch 2 let pohnou ceny nemovitostí, takže se může stát, že prodáš starý byt "za málo" a než seženeš nový dům (pozemek) budou ceny mnohem výše.

Jako první krok bych se pokusil to vyřešit s vlastní bankou, ideálně jestli máš nějaký "prémiový" účet s osobním bankéřem, který má skutečné pravomoce něco zařídit. Možná bych si kvůli tomu i takový prémiový účet zařídil, příjmy na to oba dohromady nejspíše máte a třeba 5 milionová hypotéka by už taky nemusela být pro banku nezajímavá.

Pak jsou tu různá nestandardní řešení, která jsou buď na dlouho (stavbební spoření, než dosáhneš hodnotícího čísla) nebo drahá (koupě nemovitosti na leasing).

od **e-osobne** 21. 7. 2019 14:21

Prodat nemovitost realitce je zoufalost, nikdy to nevykoupi za trzni cenu.

od **tmx643** 21. 7. 2019 15:02

LTV by i při souběhu pod 90 zůstalo, ale 9 ročních příjmů by bylo při nejlepším v blízké budoucnosti cca 11 mega, zatímco v součtu byt a dům se jedná krátkodobě o půjčku tak 16 mega, čili úplně mimo limity ČNB.
Ale je fakt, že kdo jiný než klient Erste premier (kde by jim snad na pár let hypo na 7-8 mega místo investic stačila

), by to měl dostat i mimo limit.

od **mlrs** 21. 7. 2019 20:13

Mi to prijde jako blbost - "časem vzrostly příjmy a tak si trochu pohráváme s myšlenkou koupě domu" + "stejně jako nemáme teď v ruce aspoň 10 % na barák"... tzn vzrostly prijmy, ale nic jste neusetrili - takovi nam v bance nejcastej pak chodi zadat o odklady splatek apod. pac jim treba "prijmy zase klesly" apod.
Takze pokud neco chcete, zacnete setrit (navic ted splacite svuj byt tzn odpada ta cast, kdy clovek sype 20 litru mesicne do najmu) -> nova pripadna splatka hypo bude dle vseho vyrazne vyssi, takze si zvykat a ne vymyslet kraviny, jak to udelat a obejit CNB.
A s 10% uz neco koupite a pak muzete prodat byt a umorit tim novou hypo apod. - cokoliv jineho je za me cesta do pekel.

od **Jack111** 21. 7. 2019 20:54

mlrs: Co podle tebe znamená výrazně vyšší splátka? A jak dlouho s tím rozdílem asi tak budou šetřit na 10% z baráku za 9 milionů?

od **tmx643** 21. 7. 2019 21:10

10 % nemáme v cashi teď, ale to je otázka tak 2 let, nebo si půjčím od rodičů. Jenže tím se nevyřeší problém, že zbytek hypo na byt (6 mega) + hypo na dům (10 mega) je víc než 9 ročních příjmů, přestože po odprodeji bytu by najednou dluh byl jen cca 7 mega (60 % možného DTI).

od **evelista** 21. 7. 2019 23:33

prodej byt, dojizdej z levnyho najmu, kup barak, pracuj.

od **mlrs** 22. 7. 2019 07:33

Jack: vyrazne vyssi splátka nez ta, kterou mají aktualne na byt (nevim, dvojnásobek?)
To je jedno, jak dlouho budou setrit - ted na to nemaji (minimalne ne na tu variantu soubehu) - tzn. byva to takova ta klasika, kdy clovek dosahne na lepsi pozici/zacne necemu šéfovat a vyplata mu vzroste třeba na dvojnásobek - ted to nemyslim primo na tmx, ale obecne pak takovi lidi ještě ani nemaji tu první vetsi vyplatu na ucte a uz premysli, za co to uvalit (bydleni je ještě dobry napad) + jejich stav na sporaku neodpovida te vyplate tzn lide se stejnou výplatou (co ji mají delší dobu) tam třeba tech X milionu mají -> proto nedoporučuju se hned do neceho vrhnout.

tmx: jo chápu - no divil by ses, ale mame plno hypo, kde je 3 a vice spoluzadatelu/rucitelu (aby na to dosahli), ale chápu, ze to třeba není pro tebe varianta.
Za me varianta prodat byt a jit do najmu je desne riskantni - ale pokud ten barak vylozene chces, mozna nic jiného nezbude.
Predpokladam, ze ani v pripade pronajmu stavajiciho bytu a zapocitani najmu do bonity se neprehoupnes přes ten CNB limit co (lidi to takto občas delavaj, ze vezmou najem pro sebe, ale byt nestreli).

od **tmx643** 23. 7. 2019 21:14

No, není to úplně pozitivní, každopádně díky. Uvidíme, jak se situace vyvine. Je dobré vědět, na čem člověk je.

Krátkodobý souběh hypoték při koupi nové nemovitosti

Kdo je online