Ja nevim, proc tu nekdo machruje se sazbou 1,5-3% a sporakem s 6%, kdyz si tazatel tu hypoteku chce teprve vzit a zadnych 1,5% ted rozhodne nedostane.

Jeste radej pro jistotu zminim anuitni splaceni - dost se tu ohani procenty na hypo / na sporaku a na investicich...

Nutno ale dodat, ze u hypo na 30 let pri 6% sazbe bude mit prvni splatka 83,4% urok a 16,6% umor, kdezto treba pro hypo na 20 let se zacina pomerem 70% urok a 30% umor.

Jde o to, ze lidi si pak ruzne planuji mimoradne splatky a ze neco hodi prave na investice a po par letech umori, ale uz neberou v potaz tu anuitu, kdy je to ze zacatku pri takovych sazbach hruza.

tohle je nějaký podivný myšlenkový pochod, ne? Pokud mám úspory 1M, tak úročím 1M s +6 %, pokud úspory použiju na ponížení jistiny, tak jsem ponížil jistinu o 1M, ze které bych jinak platil -3 %. Zjednodušeně (bez zohlednění daní a dalších okolností) jsem na 1M pak +3 % (=6-3) v případě úročených úspor vs úmor jistiny.

To, co píše Miloš, je nesmysl. 1 mega za 6% na spořáku je lepší mít, než ho použít k umoření 3% hypo. Jednak mám rezervu na cokoli kdykoli po ruce, nežiju od výplaty k výplatě a druhak opomněl i vyšší daňové odečty z úroků hypa.

Taky jsem tu úvahu nepochopil. No, ono je absurdní, že jsme se (resp. někteří z nás) dostali do situace, že úrok z hypo je nižší než na spořícím účtu.

Máte pravdu, špatně jsem to kalkuloval, omlouvám se za chybu Těch období, že úroky na běžících hypotékách jsou výrazně nižší, než úroky na spořicích účtech, ale obvykle moc není.

je to uplne easy, kazdy kdo prodava hypo ti rekne dejte si to co nejmene a nejdele. No a proc, protoze v tehle kombinaci ma banka nejvyssi zisk a obchodik nejvyssi odmenu


a jak ***** psal "5 let 1,54 % p.a. ! 2021" no jasne, ukaz mi banku co ti dala tuhle hypo, to jsou nejaky tvoje propocty pres sporak/investice atd co si jako ze odecitas do tvoji vysledne sazby, tohle ti zadna banka nedala, nemohla, musi mit z pohledu hospodare zisk, a to v roce 2021 s timhle p.a. neslo TECKA.

t

A má toto nějaký praktický smysl/význam? Není úplně jedno, kolik ze splátky je úmor a kolik úrok?

Měsíční splátka je u klasické hypotéky pevně dána po celou dobu fixace (pro zjednodušení budu brát že po celou dobu hypo), takže vím, že budu platit u 20-leté hypo 240 splátek o hodnotě X a u 30-leté hypo 360 splátek o hodnotě Y. Od začátku tedy vím, kolik zaplatím celkově.
Samozřejmě na delší hypo přeplatím víc, to je logické.

Jaký má pro mě smysl to, kolik % ze splátky je úrok a kolik úmor?

Vážně mě to zajímá, nedávno šla kolem mě diskuze, kde se tohle řešilo, že jak je to zezačátku nevýhodné, že se platí jen úroky a tak je dobré to zezačátku umořit předčasnou splátkou...
No a já to asi nechápu, něco mi uniká, nebo nevím...

ano je to jedno.

je to jen do grafu pro lidi aby si to dokaali predstavit

No, já nevím v čem vidíte problém, ale 1,54 % p.a. mi dala normálně mBanka jako nabídku na nové fixační období. Bylo to v říjnu 2020 s účinností od 1. 1. 2021.

"Není to jedno, kolik ze splátky je úrok a kolik úmor"

No, podle mě není. Jednak předčasná splátka jde především proti jistině, ne už tolik proti úrokům (které tam ale nějaké jsou také).

Že to není důležité? A co když se realitní krize teprve pořádně rozjede a budou klesat ceny. Hypotéka je jištěna zástavou nemovitosti, jejíž hodnota tak bude klesat. Především mladý člověk s LTV 90 se může velmi rychle ocitnout v situaci, že hodnota jeho zástavy je nižší, než zbylá neumořená jistina.

V ten moment může banka chtít doplatit na dřevo rozdíl, nebo třeba dozastavit další nemovitostí.

Takže ne, není to jedno a předčasná splátka právě snižuje především v prvních letech jistinu daleko víc, než pravidelné splátky.

Ano, tohle beru, ale měl jsme na mysli běžnou situaci, kdy budeme předpokládat, že podobné komplikace nenastanou.

Navíc přece peníze, které by se daly na předčasnou splátku se dají zašít jinam (offset, spořák, ETF, cokoliv dle libosti) a pokud by náhodou nastala popisovaná situace, tak je odtamtud vytáhnout a použít je jako nouzové řešení.

nebo jinak - slýchávám, že "první roky placení hypo jsou nejméně výhodné, protože většina peněz jde na úroky a jen málo na reálné splácení nemovitosti a proto je lepší dát mimořádnou splátku, aby se rychleji začala splácet samotná nemovitost"

A tohle bývá těmi lidmi interpretováno tak, že když dají v prvních letech mimořádnou splátku, tak se jim hypo celkově tolik neprodraží. A to je blbost, ne?

Rendy00: Pokud bude tazatel brát teď, tak se mu tady budeme všichni klanět, jestli vyhádá pod 6%. No a hypotéka je v podstatě obrácený spořák. Není to o tom, že 6% někde dostaneš, ale naopak je nezaplatíš.

Jde o to, že opravdu na začátku, první roky, nesplatíš skoro nic. Ten dluh zůstává prakticky stejný, tedy jsi nejvíce exponovaný řekněme.

Jinak pokud budeš splácet hypo průběžně předčasně, tak samozřejmě přeplatíš o miliony méně, to jednoznačně. Já dal 30 letou hypo za 10 let, příbuzní dokonce za 7 let. Totiž každá předčasná splátka nějakým způsobem sníží pravidelnou splátku, hypo se přepočítá. A já měl v M-bank možnost platit kdykoliv, čili jsem tam klidně poslal i třeba zrovna volných 10k. Prostě měl jsem stabilní rezervu, za měsíc jsem neutratil vše, co mi přišlo, tak jsem to pak rovnou posílal na předčasné splátky. On je tam pak efekt sněhové koule, protože když ti klesá splátka, zvyšuje se tvoje schopnost spořit. Začínal jsem s měsíční splátkou okolo 9k, končil už úplně s měsíční splátkou 2,5k, což už je splátka k smíchu, ale chtěl jsem to dojet, abych mohl vymazat zástavu a sám byl čistý na další úvěr.

Jinak ještě k tomu dozajištění a poklesu ceny zástav, to se opravdu nestává často, ale jestli jsme takové situaci někdy za posledních 10 let byli nejblíž, tak je to teď.

Už se šíří zvěsti evropou, že tohle se stane v brzké době některým developerům.

https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekon ... sku-224237

Případ A:
Jsem na začátku hypo (tedy splácím nyní hlavně úroky) a mám možnost investovat volné peníze s jistotou (teoreticky) výnosu o 1% více, než je sazba hypo

Případ B:
Jsem už ve 25. roce splácení 30-leté hypo (tedy splácím už mnohem více úmor) a opět mám stejnou možnost

V obou případech je výhodnější investovat než předčasně splatit. Pokud by mělo nějaký vliv, kolik je ze splátky úmor a kolik úrok, pak by bylo výhodnější investovat v případě B než v případě A.

Což je nesmysl, nebo se pletu?

Dalším faktorem je, že za 20 let bude splátka reálně (ne nominálně) nejspíš menší (vlivem inflace), což opět hovoří proti předčasnému splacení, ale tím to nechci už komplikovat...

Jinak k těm padajícím cenám - také si myslím, že to ještě ani nezačalo (nebo je to jen zbožné přání?), máš nějaký indikátor, který naznačuje, kam to půjde?
Já si od začátku listopadu hlídám počty inzerátu na byty a na domy, které jsou na prodej v Brně (ne všechny, mám filtr), a zatím to mám takto:

Byty / domy:
11.22 - 938 / 178
12.22 - 987 / 179
01.23 - 909 / 169
02.23 - 869 / 177

jakmile se začnou zvyšovat nabídky, tak to vidím jako impuls pro pokračování ve snižování cen, ale u bytů to od ledna jde zatím opačně...

Rendy00: Případ A, určitě ano, Případ B, a už jsem to zmínil, záleží.

Ono až ti bude 40, tak zjistíš, že už dostaneš jen hypo na 30 let a méně, až ti bude 50, tak už jen 20 let a méně a bude ti tam dost podstatně růst měsíční splátka.

Takže vydělat doslova pár drobných tím, že zůstaneš v úvěru déle, to může být výhodné jen pro někoho, kdo nic dalšího kupovat nechce. Pokud něco kupovat chceš, tak je pro tebe lepší to dojet dřív, oželet těch pár korun a brát další hypo, protože na jedné straně vyděláš pár korun, na straně druhé, když doplatíš třeba i o 5 let dřív, tak je třeba si uvědomit, že mezi lety 2018-2022 se ceny nemovitostí u nás prakticky zdvojnásobily, takže kdybys něco kupovat fakt chtěl, na jedné straně máš pár korun z úrokového diferenciálů, na straně druhé byt za poloviční cenu, co si vybereš?

Jinak, v dnešní situaci by to jisté zhodnocení muselo být přes 7%, což je docela problém reálně udělat bez rizika.

Jinak určitě, splátka i když je stále stejná, časem jde vlivem inflace dolů. Těch 9k splátky na začátku, to byl byt 3+1 v Praze po minulé krizi. Dneska je to k smíchu a takovou splátku bys dnes platil tak za byt v nějaké vyloučené lokalitě v Sudetech.

Tak těch indikátorů je celá řada. V prvé řadě ČNB, která tvrdí, že ceny jsou přestřelené o 40%. Dál že doba, po kterou bys musel celou svou mzdu posílat na byt, se prodloužila snad až na 13 let, přičemž na západ od nás je ta doba nezřídka i poloviční. Tedy ceny úplně ustřelily od vztahu ke mzdám, nicméně takto se to nemůže udržet. Taky se pohybuji v investičních skupinách na fcbk, a tam opravdu v minulých letech vládla mánie, kdy všichni kupovali všechno jako smyslů zbavení. Zatímco dnes se mezi nimi stále víc diskutuje, kde v zahraničí na západ od nás investovat, protože skoro všude je to levnější, včetně letovisek, nebo třeba i středně velkých měst v UK.

Tady se podívej na ceny ve větších městech za 1m2, Praha poráží spoustu západních měst a od východních hlavních měst se úplně odtrhla, je to nejdražší město ve východní Evropě.

https://www.numbeo.com/cost-of-living/c ... region=150

Pak dál bych se ještě být tebou podíval, co udělá nalévání peněz zdarma do ekonomiky, takže termín jako bullwhip effect apod. Jinak ceny už letí dolů všude po světě a tady to nepůjde jinak také, protože dle Bloombergu u nás prý byla druhá největší bublina na světě, takže ani 30+% dolů v průběhu několika let by mě vůbec nepřekvapilo.

https://www.bloomberg.com/professional/ ... ing-signs/