Hm, zajímavé, taková Hypoteční nabídla na 3Y 5,79 a na 5Y 5,69. Tam by byl jasný ten 3 letý.

Tak už mám přesné info z banky:
Fixace 5 - 5,89%, měsíčně 31402,-
Fixace 3 - 6,64%, měsíčně 33989,-

Oboje hypo 5,3M na 30 let.

Toto je bez PPI (pojištění schopnosti splácet). S ním by byly úroky nižší, ale splátky měsíčně paradoxně vyšší.

Na tom není nic paradoxního, když PPI se většinou stanovuje procentuálně z výše měsíční splátky a je to služba navíc.

Celkové úroky při té sazbě 5,89% a délce 30 let vycházejí na 6M. Člověk si půjčí 5,3M a celkově zaplatí 11,3M

U takového rozdílu nejde říct, co je lepší. Ano, za 3 roky budou sazby snad níž, ale za 5 let asi ještě níž. Pokud bys za 3 roky bral dvouletý fix (nevím, jestli někdo nabízí), stačil by úrok lehce pod 5 %, aby to bylo v součtu po 5 letech výhodnější než 5-letý fix nyní.
Ale pokud za 3 roky vezmeš 5-letý fix za 4 % a nebo za 5 let 3-letý fix za 3 %, výhodnější bude nyní 5 a potom 3...
A kde budou sazby hypoték nikdo neví. Za ty 3 roky bych moc pod 4 % nečekal (tj. ČNB bude mít 2T třeba 3 %).

Takže spíš bych se rozhodoval, jestli těch 2500 Kč nyní navíc v rodinném rozpočtu hraje významnou roli, nebo ne.

@DrholecR proto že nabízejí snížení úroku tomu kdo si sjedná toto pojištění. Ale jasně. Kdyby to bylo výhodnější, tak to nikdo nebere bez PPI.

@Milos ano je to tak Ale:
a) Po 3-5 letech, po konci fixu, může (ale nemusí) být lepší úrok. A po refinancování by to mohlo být lepší ne?
b) Já osobně počítám že bych část splatil v prvních letech předčasně. A to docela znatelně sníží tu částku zaplacenou bance. Viz. diskuze na předchozí stránce.

@tmx643 Perfektní! Moc děkuji za porovnání.

Osobně bych zkusil ještě nějakou jinou banku, u které by 3Y fix vycházel lépe. Ten rozdíl 0,75 % je z mého pohledu nelogický a nesmyslný. Co je to za banku?

Pro srovnání mezibankovní sazby (bez rizika jednotlivého klienta, že přijde o příjem): https://trading.kb.cz/InterestRates/Ove ... e=SWAP_CZK . Rozdíl mezi 3Y a 5Y je 0,56 %.

V této době drahých hypoték dává smysl peníze navíc použít pro předčasné splácení. Těžko seženeš "zaručenou investici", která překonává současné RPSN na hypotéce, max to vyrovnává spořák.

Ale obecně u hypoték platí - pokud máš investici, která vynáší v % více, než jsou %, která splácíš, vyplatí se předčasně nesplácet, protože si půjčuješ "levné" peníze.

Můj příklad - mám hypo na 4,8 mil, RPSN 2,54%. Fix na 8 let (Uzavřeno 2020). Splácím 16500 měsíčně. Přibližně 50% splátky jde na úroky, 50% na umoření jistiny (pěkně to vidím v bankovnictví). To znamená, že ročně zaplatím 99000 na jistině a 99000 na úrocích.

Zároveň mám na spořáku MaxBanky cca 2. mil za úrok 6%. To za rok vydělá 120000 - daň z úroku = 102000 příjem.

Tedy ve výsledku mi ty 2. mil na spořáku zaplatí úroky a já splácím vlastně "jenom" jistinu.

Kdybych teď 2 miliony umořil hypotéku (což stejně nejde, můžu max 25% za rok), sníží se mi splátka možná na polovinu, ale pořád budu platit úrok z hypotéky, které mi žádné peníze nepokryjou - to by nedávalo smysl.

Nebo jinak - půjčil jsem si 4,8 mil, ale celkově (pokud by se nezměnil úrok) zaplatím 6,8 mil za těch 30 let... to je hrozný na jednu stranu, ale když vezmu, že bych měl celých 30 let ty 2 mil na spořáku, kde bych měl pořád 6%, tak mám na tom spořáku 11,5 mil....

Tento příklad samozřejmě funguje v současné chvíli a na vlastní nemovitost, kde plánuju bydlet "na pořád". Za 5 let může být na spořáku úrok 2% a v té chvíli bych byl v situaci, ve které je tázající. Pokud taky někdo plánuje se stěhovat "do většího", tak samozřejmě je rozdíl, zda si potřebujete brát hypo na 10 mega, protože je zrovna bublina nebo koupí za 5 mega, protože si šikovně počkal nebo to stihl před nárustem ceny, ale to už je moc moc dalších proměnných.

Tady jsem jenom uvedl příklad, proč ti všude doporučují předčasně nesplácet...

Jenže za 5 let budeš moct splatit zase jen 25% za rok, tak abys pak neprodělal až ti vyskočí úrok z hypotéky třeba na dvojnásobek spořáku. Já na to asi moc koukám svojí povahou kdy bych neměl dobrý spaní kdybych někomu dlužil a za ty vydělaný 3000 by mi to nestálo. Ale jo, jako příklad dobrý a logický.

Samozřejmě s tím je třeba počítat a sledovat to při končení fixace. To byl jenom praktický příklad, proč se v případě nákupu vlastní nemovitosti, kterou "teď" potřebuješ a ve které plánuješ bydlet dlouhou dobu skoro nikdy finančně nevyplatí předčasné splácení. Možná pouze v současné chvíli, která je právě způsobena vysokými úrokovými sazbami (ale je to vykoupeno taky vysokými sazbami na spořácích).

Jednoduše - v podmínkách popsaných nahoře - kdykoli, pokud máš "jistou" investici, která pokryje úrokovou sazbu na hypotéce = nesplácet předčasně...

Což popravdě tázající teď vůbec nemá, teprve v té hypotéce za 6,48% a v tom případě - klidně může splácet předčasně a co nejdříve. Ale třeba za pár let se situace změní a bude lepší peníze držet a dávat jinam, kde budou mít lepší zhodnocení.

Určitě mít 6% na spořáku a hypo 2,5%, tak tam je jasné, co s volnými penězi. A důležité je ty volné peníze vůbec mít...

Právě na seznamu teď byl článek s plačky několika klientů s hypo, které letos finančně sešrotuje nová sazba na konci aktuálního fixu. A to byli lidi, kteří mají často hypo třeba už 8 let a podobně. Tak mě napadá, co dělali s penězi, když bylo dobře? Proč si nějakým způsobem, ať už investováním, spořením, nebo i předčasnými splátkami nevytvářeli polštář, aby je to teď nezruinovalo?

V těch případech tady výše uvedený příklad předčasného splacení jen části úvěru mohl dost pomoct...

Třeba Airbank a M-bank umožňují (umožňovali), dělat předčasné splátky do toho limitu 25% kdykoliv. Mám pár volných tisícovek, pošlu tam, hypo se přepočítá a splátka se okamžitě snižuje, sice o pár korun, ale udělat to několikrát po sobě a je to pak cítit a umožňuje to dál víc šetřit a snižuje to expozici k výše popsanému průseru, prostě kdyby platili předčasně, i třeba jen málo, tak ten rozdíl na splátce teď mohl být nelikvidační, byť stále nepříjemný, to bezesporu.

Navíc zrovna v této době, kdy hypotékáři často neprotlačí tabulkama ani vyšší střední třídu, tak se může dost hodit mít první hypo už splacenou, pokud chce jeden brát další. DTI a DSTI jsou nemilosrdné a i malá splátka na starší hypo může být ten rozdíl, jestli to klapne, nebo ne...

Dostal jsem tip na hypo od Creditas. Sice mají aktuálně vyšší úrok (5,89% Creditas vs. 5,69% např. u KB). Ale mají možnost kdykoliv splatit jakoukoliv částku zdarma.

Tedy by mělo jít refinancovat kdykoliv (například po 2 letech i když by byl fix 5 let)? Je to tak? Máte s tímto někdo přímou nebo nepřímou zkušenost?

TommasCZ: Jestli se nepletu, tak to umožňuje i Airbank. Slyšel jsem rozhovor s jedním poradcem, co dělá především hypo, a ten říkal, že když to někdo chce bez poradce, ať jde do Airbank, že aktuálně asi nejlepší s těmi možnostmi okolo, jako je i chytrá rezerva a právě to splácení. Jak naberu další hypo, určitě budu trvat na tom, aby bylo možnost splácet kdykoliv. Jak to měl kamarád u ČS, že to šlo jen jeden měsíc v roce kolem výročí hypo, to bych nechtěl... Na dobré se rychle zvyká... Jen co by mě zajímalo, jak moc uznávají v Airbank příjmy z nájmů? To je jediná věc, která by mohla hodit do plánu trochu vidle, ale snad to nějak přiměřeně akceptují, že se ty příjmy z nájmů nějakým způsobem krátí, to je běžné všude.

To uznavani ma kazda banka jinak - nejlepsi je si tam zajit a zjistit si to - dost casto maji prave mensi banky lepsi veci okolo prave proto, aby ziskaly klienty navic - a stejne, kdyz to nekdo splatit chce, tak to splati - a ta soucasna mini-pokuta je smesna - zalezi, zda se i to treba casem zmeni.

A ta Creditas to na strankach ma, ze kdykoliv jakoukoliv splatku zdarma muze klient dat tzn. predpokladam, ze to tak proste maji - a i v sazebniku to je jako polozka zdarma.