O těch diskuzních investičních skupinách na FB už tady čtu poněkolikáté, můžeš dát sem, nebo do SZ prosím odkazy?
By zas mohl být ten nástroj zla k něčemu užitečný

Je toho hromada, to si najdi sám, co ti bude vyhovovat, nemyslím, že by se to až tak lišilo, teď asi všichni stejně řeší, o kolik stoupne daň z nemovitosti...

Jinak ještě, k těm číslům inzerce... Nedostane se tam dneska všechno. Co makléř tuší, že neprodá, ani to nedá na Sreality apod., protože akorát udělá marketing, zaplatí inzerci a nic... Přitom každý den inzerce ho něco stojí, ale když neprodá, provize nepřijde, takže to platil ze svého a ostrouhal...

Btw. v tomto kontextu znám jednoho brněnského realiťáka, který už si na podzim stěžoval, že nic neprodal a provize vyschly a teď už prodává.... Hodil na trh na prodej svou vlastní chatu....

Taky realitní trh je sezonní věc, jsou období, kdy se prodává víc, a pak zase období, kdy méně. Co taky sleduji, tak na Valuo.cz rozdíl mezi nabidkovou a skutečnou cenou. V roce 2021 tam rozdíl vlivem aukcí prakticky nebyl, ale poslední měsíce už začíná docela růst a je to v průměru snad kolem 8% a asi to ještě dál poroste. Tedy obecně, co vidíte v nabídkách, tak si odečtěte zatím 8%, ale je to průměr, viděl jsem byty, i v Praze, kde to bylo třeba 17%...

To musím nesouhlasit. Pokud budeš vše valit do předčasných splátek, doplatíš sice za chvíli, ale nemáš nic, za co koupit něco dalšího. Takže musíš zastavit nejen kupovanou nemovitost, ale k tomu i tu první nemovitost, aby ses dostal aspoň na LTV 80, pro investici spíš 60. K tomu, máš praktický problém vůbec uhradit zálohu, kdyby šlo o novostavbu.
Bance je jedno, kolik máš hypoték, jde o jejich výši a výši splátek.
Pokud nesplácíš předčasně, máš sice stále dluh třeba 3 miliony, ale pokud přesně to samé zhodnocení uděláš jinde, máš zároveň 3 miliony "cash", takže si normálně vezmeš druhou hypotéku jen třeba na 60 % hodnoty, zastavíš pouze tu kupovanou nemovitost, nemáš problém dát zálohu developerovi, nebo kdyby šlo o něco menšího, třeba pozemek, dáš to cash + spotřebák a nikdo ti to nevyfoukne.

tmx643: Jasně, ale na to musíš mít velmi slušné příjmy, abys mohl nabrat víc najednou, a dnes novostavbu bytu v Praze nekoupí ani borec s 100+k měsíčně, protože ho neprotlačí tabulkama v bankách...

Jinak když máš byt, tak už nic dalšího nepotřebuješ, pokud nechceš tu druhou nemovitost kupovat dražší. Nepotřebuješ ani hotové peníze, pokud máš dostatečný příjem, můžeš si jít pro hypo aniž bys měl třeba jen 1Kč, stačí ta zástava.

Že musíš zastavit tu nemovitost a tu, co máš taky, abys byl na LTV 80??? To jsi vzal kde?

Třeba já mám velký byt, dneska odhad zhruba něco pod 7 mil., i když loni atakoval 8 mil. a chci kupovat něco menšího za 4, ale do zástavy dám byt za 7, chápeš? Nepotřebuji nic, protože moje LTV bude zhruba 175%, banka bude mít daleko víc zástavy, než mi půjčí, jen potřebuji mít na ty 4 mil. příjmy.

Jinak dneska a do příštích let už to nevypadá, že by ti někdo něco vyfoukl, pokud to není ultralevné

Jestli mám hypotéku 2x 3 miliony nebo 1x 6 je přece to samé. Příjmy jsou potřeba stejné.

Pokud kupuju něco výrazně levnějšího, než už vlastním, tak ano, zastavím původní nemovitost. Ale pokud jde o to, že "jdu do většího", tak prostě musím zkombinovat dvě zástavy, což bych při dostatku vlastních zdrojů nemusel. To samé může nastat u té investiční nemovitosti, kde je to LTV, které banka dá, výrazně nižší.

Čili za mě rozhodně neplatí, že pokud vše dávám do mimořádných splátek, je to výhoda, že brzy nemám dluh, ale zároveň nemám peníze. Dle mého je to jedno, případně to v některých případech může být i nevýhoda, když kvůli mimořádným splátkám nemám vlastní zdroje.

tmx643: Jako je pravda, že někteří borci tady vyrostli v minulé dekádě čistě s relativně malým základním kapitálem a postupným rolováním a přeceňováním zástav. Koupili něco před 10 lety za pár set tisíc, pak to vyrostlo na milion, pak na dva, tam se šlo vyřádit (a udělat spřízněnému odhadci super kšefty). Nicméně teď už je to minulost a nebyl bych překvapen, kdyby to ty nejagresivnější vykupovatele nemovitostí dneska dohnalo k tomu, že třeba budou muset část prodat, protože teď jim ty zástavy zase klesají a ještě budou, tam to bude záležet na průměrném LTV celého portfolia. Tam už je ale i problém, že ti nedají víc jak cca 4-5 hypoték a docela rychle se "vyboduješ" z hlediska příjmů, pak už jen dražší investiční hypotéky, nebo když už jsou úroky stejně vyšší, tak rovnou s podnikatelským úvěrem, kde ti započítávají i budoucí příjmy z pronájmu, takže nejsi limitovaný, jako u klasické hypo.

U mě to bylo také tím, že jsem nechtěl nakupovat v nesmyslné mánii a někde soupeřit s někým v aukci, když jsem to viděl, věděl jsem, že to nebude trvat věčně a že ceny zase poměrně citelně padnou, čili spíš jsem dojel hypo, ještě byt komplet zrekonstruoval a pronajal.

Taky jsem si nebyl jistý, jestli zase brát Prahu, nebo spíš koupit dům mimo Prahu, protože už jsem 3 roky na HO, ale mnohé se mi v posledním roce až dvou v hlavě uspořádalo, takže teď už mám za sebe jasno, a RD mimo Prahu bude až třetí v pořadí.

No, ale abych se vrátil k tématu, určitě, jde to a zpětně viděno za sebe, jsem mohl být agresivnější někdy do roku 2017, pak už to jelo do čistě nesmyslné bubliny, ale bude lépe. O to se nebojím a za sebe čekám, že pražský panelák uvidím na 8 milionech nejdřív po roce 2030, možná i později.

No to pozor, nevím, odkud bere data Valuo (nebo je to možná tou Prahou), ale když jsem sledoval data pro Brno (zdroj byl myslím Reas), tak tak se nabídková vs realizovaná rozjížděla slušně, 10% běžně i dříve a jak se škrábaly ceny k maximu, tak se nůžky rozevíraly přes 15%.... (průměrně na čtvereční metr)

Rendy00: jj, Reas to neměl úplně vychytané a měli tam chyby, i jsem v inv. forech viděl nějaké Reas developery, kteří od místních realitních agentů chtěli, aby jim poslali chyby, kde vědí, že to tam ukazuje špatně.

Mimochodem, když už jsme u Reasu, všimli jste si, že tam zmizel graf průměrné ceny nemovitostí? Dlouho tam byl (dokud vše rostlo do nebes), pak ho od 06/22 přestali aktualizovat, to byl asi zlom, a teď už tam několik měsíců není vůbec. Oni totiž také vykupují a prodávají a nechtěli úplně klientům ukazovat, že růst do nebes se zastavil, a že to teď jde pro změnu do kopru.

Jinak Brno vypadá, že jde slušně do kopru, prý už v horších čtvrtích 3+1 za 4,5 míče, a to ten samý borec před rokem tvrdil, jak ceny nikdy dolů nepůjdou...

Ale zase za mě respekt, že ta videa dál točí a i když se snaží o optimismus, ale ten trh teď prostě realiťáky drtí slušně. Třeba po roce 2008 v USA jich skončila snad třetina...

https://www.youtube.com/watch?v=W4vZPBBNft4&t=323s

Jinak problém těch souhrnných statistik bude právě v tom, že zahrnují všechno. Klidně někde nějaké slevy být mohly, ale jinde se to s dobrým marketingem zase povedlo vyhypovat. Už před mnoha lety bylo běžné, že rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou byl 10-15%, pak ale přišla ta mánie a tím přeplácením se ten rozdíl vynuloval a teď zase pomalu ale jistě narůstá.

Ano, u Reasu jsem si už dříve všiml, že nějaká data začal schovávat.

Já mám totiž pocit, že je koupil (nebo jejich databázi / zdrojová data) někdo s přímou vazbou na realitní byznys (snad jsem to někde četl? Už nevím) a ted si z toho dělá nástroj, jak nejen sledovat, ale přímo podporovat svůj byznys...

Mám v ruce konečně jakousi ofiko nabídku/modelaci na hypotéku. Bereme si hypo na 70% hodnoty nemovitosti, úrok je 5.8%, fixace 5let, splatnost 25 let. Výše splátky vychází cca na 40% průměrného měsíčního zůstatku (příjmy - veškeré výdaje na provoz 4členné rodiny ve vlastním bytě). Předpokládám, že bych si nechal rezervu cca 2 roky splátek (=takže cca 1 rok běžného života) a zbytek nad bych každý rok posílal jako mimořádnou splátku.
Co se týče spoření, tak teď je moneta na 5.3%, Raifka na 5.5%. Zonky rentier cca taky kolem 5%, fondy jsou loterie - po 4 letech jsem v mínusu. Asi bych tam odkládal nějaké menší částky.

Ta sazba je šílená v roce 2010 jsem bral hypo u ČS s 4,4 %. V online servisu RSTS jsem našel nabídku na úvěr s 2,99% (RPSN 3,36%), tak se jdu dnes zeptat, jestli mi to opravdu dají.

Mně se šílená nezdá. V roce 2003 jsme měli sazbu 5,3 % a spláceli jsme měsíčně necelou průměrnou mzdu v ČR (ta byla 15,5 tis.). Dnes je průměrná mzda přes 40 tis a úrok je podobný. Pokud dnešní novostavba stojí třeba 7 mio, je to jako by v roce 2003 stála 2,7 mio.

Jak jsme to zvládli? Žili jsme z jednoho platu a byli velmi skromní. Jediná výrazná změna oproti minulosti je, že lidé dnes chtějí všechno hned víc než tehdy. A chtějí na to mít právo.

Taky budu asi letos asi na podzim řešit hypo tak mě zajímá co a jak.
Docela mě zaujala ta možnost offsetové hypotéky, kdy člověk platí úrok jen z toho co opravdu vyčerpá. To si myslím v dnešní době vysokých úroků může být ideální. Kdybych tedy dostal ofsetovou hypotéku a čerpal hned celou částku a měl ji na tom ofsetu a postupně si vybíral jen tolik kolik budu potřebovat, mohlo by to s ohledem na budoucí vývoj sazeb být výhodné.
Samozřejmě by záleželo na fixaci a tom úroku a dalších podmínkách

No nezapomeň na to, že běžná hypotéka je účelová. Takže když stavíš dům, prokážeš, co je postaveno, banka to ocení a pošle ti část peněz. Není to tak, že ti pošle 5 milionů a ty si pak budeš platit faktury, jak se ti to bude hodit. To samé při koupi, banka kontroluje, že jsi to opravdu koupil.

Tak fígl u RSTS se sazbou úvěru 2,99 (RPSN 3,35) spočívá v tom, že obětujete dosavadní připsané úroky. A při zvýšení cílovky dolatit i rozdíl 1% mezi původní a novou výší cílovky. O 100 tis nahoru je to tisícovka. No, je to asi i takto nejlepší způsob, jak vytáhnout ze stavebka dosavadní, téměř neúročené vklady, které by se tam ještě 2,5 roku válely.