Hezký den, budu od příštího měsíce komerčně pronajímat byt, který mám v OV cca 12 let s tím, že jsem jej kupoval jako družstevní podíl v roce 2008 za 1,7 mil., dále proběhla celková rekonstrukce za cca 500.000,- a v roce 2009 jsem jej převedl doplacením anuity do OV (anuita byla asi 15.000,-). Byt byl pořízen na úvěr ze stavebního spoření, následně refinancován hypotékou a ta byla v roce 2018 doplacena mimořádnou splátkou. Do roku 2018 jsem v bytě bydlel, od roku 2018 doteď byl využíván k nevýdělečnému nájmu v rámci rodiny. Nyní je byt volný a rád bych jej pronajal a jelikož chci byt pronajímat legálně, rád bych optimalizoval daň z příjmu. Stanovená výše měsíčního nájmu bez služeb je 12.000,-. Tento rok tedy nepřesáhnu příjem čtyřnásobku průměrné mzdy (141.764,-), tudíž bych měl spadat do kategorie 15 %. Od příštího roku by se zřejmě v případě, že by nájem trval po celých 12 měsíců a nepodařilo by se základ daně dostatečně snížit, vyplatilo jej zlevnit např. na 11.800,-, aby se vešel celkový roční příjem do limitu pro 15% danění. To si ale asi dokážu spočítat, zda se to vyplatí nebo ne. Potřeboval bych však poradit s něčím jiným. Pochopil jsem, že mám dvě možnosti. Využít k odpočtu paušál (30 %) anebo skutečné výdaje. Skutečné výdaje budou zřejmě vždy výhodnější. Mám auto, takže pravděpodobně by neměl být problém odečítat 48000,- / ročně. Dále bude určitě sem tam nějaký výdaj v rámci údržby bytu a jeho vybavení, to taky něco udělá. Co jsem ale nepochopil je možnost do nákladů dávat odpisy nemovitosti. Někde jsem našel, že odepisovat lze, ale pokud byla nemovitost pořízena před více než pěti lety, je nutné mít odhad kvalifikovaným odhadcem. Tržní cena bytu je aktuálně cca 4.000.000,-, očekávám, že odhad by mohl být okolo 3.000.000,-. Pokud by se odepisovalo 30 let, vychází odpočet na 100.000,- ročně. Ve spojení s náklady na dopravu bych tedy byl na nule, respektive náklady by o něco dokonce převyšovaly zisk (odpočet + náklady = 148.000,- vs. příjmy 144.000,-). Chápu to takto správně? Po dobu mého vlastnictví se byt nikdy nepronajímal ani účetně neodepisoval. Jsou moje úvahy správné? Děkuji.

Máš to plus mínus správně, ale:
4 násobek průměrné mzdy za rok je 1 701 168 Kč - ty jsi počítal s měšíčním číslem - takže neměj obavu, že bys danil vyšší sazbou než 15 %

Odpisy - musíš udělat znalecký posudek ke dni zahájení nájmu - znalec ti musí rozdělit cenu na byt a pozemek a ty pak odepisuješ jen z ceny bytu. Roční odpis v prvním roce je 1,4 % z ceny bytu a v dalších letech 3,4 % z ceny bytu. Výhodou je, že toto procento je maximální, takže můžeš odepisovat i méně, aby ti nevyšla ztráta.

Zdravím, kde je Rop, tam jsou kvalitní informace...

Ten odpis, o kterém se bavíte, je lineární předpokládám? Co vím, tak majitelé více bytů si dělají nějaké projekce a u bytů kombinují zrychlené a lineární odpisy, aby jim to vyšlo co nejlépe. Ale u majitele jednoho nájemního bytu si myslím nejlépe vycházejí ty lineární. Postupně s růstem nájmu se to za pár let může začít lámat do drobného zisku ke zdanění, ale to by nebylo nijak dramatické, pokud za 10 let nebude z nějakého důvodu nájem dvojnásobný.

Taky se zhusta doporučuje auto, jako další náklad, já ho teda nemám a ani neplánuji, ale tohle by si zasloužilo taky rozvést, protože to může vytvořit další hromadu nákladů dostupných pro každého, kdo má auto. Někdo mi kdysi doporučoval, ať si třeba koupím i nějaký vrak se značkami, právě jen kvůli daním... Ale auto fakt nechci, spíš raději majitelům aut pronajímat garáže.

A pls, taky více rozvést to odepisování nižších procent, než je možné. Tedy dejme tomu, měl bych podle lineárních odpisů nárok třeba v druhém roce odepsat 150k, ale nájem by byl třeba jen 100k, takže si těch 50k odpisu převedu do dalších let, kdy třeba bude nájem vyšší a už bych se blížil zdanitelnému zisku? Jak to tam přesně funguje prosím? Předpokládám stejně ty odpisy musím uplatnit v rámci těch 30 let odepisování, jen si to můžu přeskládat a vlastně si posunout náklady do budoucna, kdy se dá očekávat vyšší příjem z nájmu.

Tohle jsou velmi důležitá témata a bohužel i spousta profesionálních účetních cpe majitelům bytů 30% paušály, takže se třeba i vyplatí při prvním daňovém přiznání připlatit si za kvalitní služby někoho, kdo ví, oč jde (taky je to náklad btw.), a pak v dalších letech vycházet z toho předpřipraveného DP, pokud by si to chtěl člověk dělat sám.

Typ odpisy: pokud je výše nájmu taková, že zisk se po rovnoměrných odpisech je nulový, tak proč tam rvát zrychlené odpisy? Zrychlené odpisy jsou výhodné pro někoho, kdo chce byt do 15 let prodat a má vysoký nájem (protože prvních 15 let jsou zrychlené odpisy vyšší než rovnoměrné, druhých 15 let je to naopak). A pak hlavně nemít žádné technické zhodnocení, protože se fakticky začne celý ten byt odepisovat nanovo

Nižší procento: V prvním roce uplatníš max 1,4 % v dalších letech max 3,4 %. Takže pokud uplatníš každý rok jen 1 %, tak budeš odepisovat 100 let. Nikdy ale nemůžeš odepisovat víc než 3,4 % za rok.

Auto: paušál na auto 4000 Kč / měsíc namísto skutečně projetého PHM a parkovného. Jenom je dobré každý měsíc vykázat jízdu související s nájmem.

A pak je ještě piplačka s fondem oprav (respektive ze zálohami placenými na provoz SVJ). Ty se dají uplatnit jako daňově uznatelný náklad, ale je nutné sledovat, zda se z nich po letech nestane technické zhodnocení (např. formou provedeného zateplení domu).

Pozor, reprodukcni cena stanovena znalcem je vyrazne odlisna od trzni. V mem pripade nyni dokonce zhruba tretinova. Mozna bude ten pausal i vyhodnejsi...

octaviampi: změň znalce za nějakého, který o své práci něco ví.

Znalec má určit reprodukční pořizovací cenu dle § 29 odst. 1 písm. d) zákona o daních z příjmů. V samotné definici reprodukční pořizovací ceny zákon o daních z příjmů odkazuje na zákon o účetnictví.

Dle § 25 odst. 5 písm. b) zákona o účetnictví se rozumí reprodukční pořizovací cenou cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje.

Takže znalec musí udělat tržní ocenění, aby splnil podmínky zákona. Evidentně v tvém případě znalec nestanovil reprodukční pořizovací cenu.

Bylo mě řečeno (a souhlasilo to s tím, co jsem tehdy dohledal), že předmětem posudku je stanovení ceny, za kterou by se lidově řečeno byt "znovu dal postavit v daném okamžiku". Poměr téhle ceny k tržní předpokládám bude jiný u bytovky na vesnici a např. padesátimetrového bytu v centru Prahy.

Posudek jsem teď letmo proletěl a tržní cena vyčíslená není, ale řeší se v něm i poloha apod. Jen dodám, že posudek byl dělaný k datu počátku roku 2016 a od té doby tržní cena výrazně vzrostla.

A není to tím, že znalec stanovil cenu stavby čili nemovitosti bez pozemku? Kdežto když bys nemovitost prodával, tak je cena nemovitosti včetně pozemku?

Je to oceněno bez pozemku. Jde o byt v centru Prahy. Tzn. cena "lokality" vysoká, ale nejdená se např. o 800 metrů zahrady.

Asi nečetl § 2 odst. 2 zákona o oceňování:
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

Občas se člověk diví, jací znalci chodí po světě. Takže pro znalečák na stanovení reprodukční pořizovací ceny je třeba použít srovnání s podobnými nemovitostmi a vždy bez ocenění pozemku. Ten je třeba ve znalečáku odečíst (vyčíslit samostatně).

Jinými slovy, odhad pro účely odpisů by měl odpovídat zhruba odhadu, který by provedla banka pro případ, že by se nákup toho bytu financoval hypotékou? Už delší dobu odhady nedopadají tak, jak by si mnozí kupující přáli, ale co tak slýchám, tak dejme tomu 20% pod kupní cenou.

1/3 tržní ceny je strašně málo.

Ještě by mě zajímala ta situace, kdy neuplatním odpisy v daném roce celé, jaké jsou možnosti si s tím hrát do budoucna? Protože obzvlášť při dnešních cenách bytů právě v Praze, ten roční odpis zdaleka nebude odpovídat ročnímu nájmu. Čili tím by se daly "nasyslit odpisy" daleko do budoucnosti, kdy pravděpodobně nájmy budou vyšší?

A btw. platí to i pro zrychlené? Známá právě odepisuje zrychleně a zatím je každý rok ve ztrátě, ale za pár let se jí to zlomí, takže do toho připočítat starší odpisy, které vlastně nebyly vyčerpány, to by se jí určitě hodilo.

Jinak souhlas a taky jsem to psal, pro majitele jednoho bytu určitě odpisy lineární a ne zrychlené, ty zrychlené to už je pro borce s více byty a v konkrétních situacích, kdy taky třeba ještě plánují přikupovat další a pár bytů již mají atp.

Už ti to píšu podruhé. Ročně můžeš uplatnit maximálně 3,4 % ceny bytu. Když uplatníš méně, tak nikdy v budoucnu nebudeš moci uplatnit více, než 3,4 %. Prostě si tím jen prodloužíš dobu odepisování.

Zrychlené odpisy buď uplatníš v plné výši, nebo neuplatníš vůbec. Nic mezi tím.

Matlat jeden byt a více bytů do způsobu odepisování je nesmysl. Všechno záleží na konkrétních plánech, ceně bytu a výše nájmu. Navíc držet nízký základ daně nákupem dalšího bytu a novými zrychlenými odpisy (třeba ten byt je pak ve ztrátě, ale ta ztráta pokryje zisk z jiných starších bytů) je velmi krátkozraké. Už taková spousta lidí mi brečela na rameni, že mají zrychlené odpisy a mají je teď strašně malé, co s tím mohou dělat. Dokonce jednomu propadly ztráty v minulých letech a pak platil daně jak mourovatej.

Mimochodem, my jsme dělali znalečák k 1. 12. 2016 a byt se prodával v polovině roku 2018 a rozdíl mezi znaleckou cenou a prodejní cenou byl 90 000 Kč (o to byla prodejní vyšší). Což bylo cca 5 % z prodejní ceny.

Díky Rope, takže chápu správně, že lineární odpisy jsou lepší i z hlediska případné možnosti si to protáhnout, možnosti si s tím hrát, kdežto u těch zrychlených nic takového v úvahu nepřipadá. To nebude mít kámoška radost... Já jí před lety říkal, radši lineární, i kdyby měla třeba nějaké drobné daně platit.

Jinak ty komba zrychleného a lineárního odpisování, to bylo myslím v nějakém tréninku od Nely Kubasové, ale vyloženě pro lidi, kteří mají nějaký dlouhodobý plán a kupují další a další byty a dělají si i propočty do budoucna atp. a třeba už nějaké byty mají i déle (koupili levněji) a láme se jim to do zisku, tak tam třeba přifouknout nějaký nový byt do portfolia se zrychlenými odpisy atp., myslím, že když někdou stabilně kupuje byt nebo dva ročně, tak už se s tím dá si pohrát.

Po roce 2010 vycházely odhady dobře, tam se potvrzovaly kupní ceny bez problémů, ale teď, když jsou někteří šílenci ochotní dát za panel na kraji Prahy přes 7 mil., tak chápu, že odhad tu kupní cenu nepotvrdí třeba o těch 20%.

yowie: myslíš Nela Kubasová, realitní "specialista"? Ta vždy bude chtít někoho ukecat, aby si koupil byt na pronájem a výhodně bez placení daní jej pronajímal. Co bude za 15 let ji absolutně nezajímá. Odpisy nejsou perpetum mobile, prostě jednou dojdou. A se snahou zvyšovat míru zdanění, bych si je rád nechal "na potom".

Rop: Díky moc!
Ty podmínky odepisování chápu, ale naskočilo mi pár doplňujících dotazů.

1) Je to tedy vyjma těchto pravidel libovolné?
Příklad: Z pronájmu mám zisk před zdaněním 144.000,- ročně. Vykážu alespoň jednu jízdu autem měsíčně (jak se to vykazuje? Důvod se asi dá vymyslet vždy, třeba, že jsem jel vytřít chodbu...). Tudíž už mám základ 96.000,-. A odhad mám řekněme ty 3.000.000,-, takže můžu v prvním roce dát 42.000,- (1,4 %), a další roky 102.000,- (3,4 %), ale jelikož potřebuji jen 96.000,-, tak mi stačí 3,2 %?

2) Ty procenta můžu v intervalu 0-3,4 % (první rok 0-1,4 %) každý rok měnit? A počet let odepisování tedy nerozhoduje, pokud budu hlídat, než dosáhnu 100 %?

3) Ten znalecký posudek se dá dát do nákladů v prvním roce?

4) Pokud pronajímám teď od srpna budu mít příjem před zdaněním v roce 2021 jen 60.000,-, první rok se bere kalendářní do jeho skončení? Protože pak by mi stačilo odepsat méně než 1,4 %, když vezmu v potaz, že náklady na dopravu budou sami o sobě 20.000,- (5 měsíců x 4.000,-) a přidám nějaké ty výdaje na přípravu bytu k pronájmu (odhad znalce, pojištění, výdaje s přípravou bytu k pronájmu apod.).

Pozn.: Příspěvky do fondu oprav do daní dávat nebudu. Jde o 1.400,- měsíčně a navíc, jelikož jsme jen 4 byty, tak nemáme žádný právní status a fond oprav funguje tak, že se spoří na speciálně vytvořeném účtu, který je veden na mé jméno. Takže by se to všechno vykazovalo blbě. Vlastně nevím, jestli bych z těch příspěvků ostatních na ten účet neměl platit daň z příjmu. Fakticky moje nejsou, ale prakticky jsou na mém účtu .