Dobrý den,

rád bych si vyjasnil následující situaci. Jsem FO nepodnikatel, pronajímám byt(y), nájem daním dle §9 a uplatňuji skutečné výdaje. V roce 2021 koupím byt a začnu s pronájmem. Byt budu odepisovat zrychleně. Určím si vstupní cenu pro odpisy.

1. Mohu přerušit odepisování hned v prvním roce? Tj. např. za rok 2021 odpis neuplatním a za rok 2022 uplatním 1. odpis a pak pokračuji dle potřeby.

2. Mohu pouze neuplatnit odpis v dp v prvním roce a pak pokračovat dalším odpisem? Tj. např. za rok 2021 odpis neuplatním a za rok 2022 uplatním 2. odpis a pak pokračuji dle potřeby.

3. Jaká by byla situace se vstupní cenou třeba za 10 let, když bych např. 10 let odpisy neuplatňoval a pak bych začal? Stále by platila vstupní cena určená v roce 2021 (tj. kupní cena bez pozemku)? Nebo by se dalo prohlásit, že odepisování zatím nezačalo a určit vstupní cenu dle posudku? Pokud by se mělo za to, že odepisování začalo v roce 2021, dal by se vybrat postup dle bodů 1. nebo 2.?

Předem děkuji za odpověď.

Pokud v roce 2021 neuplatníš (pozastavíš) odpisy, tak v roce 2022 uplatníš odpis pro 1. rok odepisování.

Pokud ani v roce 2022 neuplatníš (pozastavíš) odpisy, tak v roce 2023 uplatníš odpis pro 1. rok odepisování.

Pokud v letech 2021 až 2031 neuplatníš (pozastavíš) odpisy, tak v roce 2032 uplatníš odpis pro 1. rok odepisování.

Neuplatnění odpisů nemá vliv na vstupní cenu. Pokud jsi začal pronajímat (a vedeš skutečné výdaje) do pěti let od nabytí, tak vstupní cena je pořizovací cena.

Děkuji za odpověď. Takže příklad č. 2, který jsem napsal nejde použít? Vycházel jsem z tohoto článku:

https://www.bkpfinance.cz/jak-legalne-snizit-dane-iii-podvojne-ucetnictvi

kde ve druhé tabulce rozlišují mezi neuplatněným odpisem (odpis není využitý, "propadne" a neprodlouží se doba odepisování) a přerušeným odepisováním (doba odepisování se akorát prodlouží). Je tam příklad odepisování auta, ale to by na podstatě nemělo nic měnit.

Každopádně děkuji za ujištění, že odpisy jdou pozastavit hned v prvním roce.

Jo takhle to myslíš. Že odpis nepřerušíš, ale současně ho neuplatníš.

Tak to by pak vypadalo takto:

Pokud v roce 2021 neuplatníš (ale nepozastavíš) odpisy, tak v roce 2022 uplatníš odpis pro 2. rok odepisování. Takže ti propadne 3,33 % ceny majetku, kterou nikdy nedostaneš do nákladů (zrychlené odepisování, 5. odpisová skupina).

Pokud ani v roce 2022 neuplatníš (ale nepozastavíš) odpisy, tak v roce 2023 uplatníš odpis pro 3. rok odepisování. Takže ti propadne skoro 10 % ceny majetku, kterou nikdy nedostaneš do nákladů (zrychlené odepisování, 5. odpisová skupina).

Pokud v letech 2021 až 2031 neuplatníš (ale nepozastavíš) odpisy, tak v roce 2032 uplatníš odpis pro 12. rok odepisování. Takže ti propadne skoro 58 % ceny majetku, kterou nikdy nedostaneš do nákladů (zrychlené odepisování, 5. odpisová skupina). A to je výhra.

Děkuju za potvrzení, že obě možnosti jsou možné.

Jenom já s tou druhou možností nepočítám, protože nedává ekonomický smysl.

Tak já si dokážu teoreticky představit situaci, kdy by to dávalo ekonomický smysl: za rok 2022 budu potřebovat co nejvyšší výdaj, takže se mi bude hodit uplatnit 2. odpis zrychlených odpisů. Za 10 let byt prodám a využiji časový test, takže mi nebudou vadit propadlé odpisy.

navazuji ještě na tento dotaz, prosím o radu, pronajímáme byt dle §9, nájem však letos nebyl celý rok, během 3 měsíců byl byt prázdný. Uplatňujeme skutečné náklady, můžu dát do nákladů fond oprav za celý rok včetně nákladů SVJ nebo musím krátit o měsíce, kdy nájem nebyl? Děkuji.

Náklady se nekrátí. Tedy za předpokladu, že byt byl opravdu prázdný.

byt byl prázdný jen část roku, děkuji moc

-- 15. 3. 2022 08:11 --

ještě prosím jeden dotaz, v minulém roce jsem dávala do nákladů bytu ještě náklady z vyúčtování SVJ(správa+pojištění...) jelikož jsem měla toto vyúčtování dříve než jsem podávala DPFO. Nyní ho bohužel ještě nemám, můžu dát nějaký dohad? a jak řešit v dalším roce? popř. jinak? děkuji

Vy snad vedete podvojné účetnictví?

Do výdajů se dávají jen skutečné výdaje - tedy uhrazený fond oprav. Z tohoto fondu hradí SVJ všechny výdaje (pojištění, správa atd.) a jen v případě, že by z tohoto fondu uhradila technické zhodnocení bytu (domu), tak se o tuto částku sníží výdaj na fond oprav.

účetnictví nevedu, ale SVJ neplatí tyto náklady z FO, ale dává je do vyúčtování

-- 15. 3. 2022 08:50 --

máme je ve vyúčtování spolu s energiemi, já pak něco vyúčtuji nájemcům a něco jsou naše náklady

No tak až v okamžiku uhrazení jsou daňovým výdajem. Stejně jako vše ostatní.
Příjmy jsou v okamžiku připsání na účet, výdaje jsou v okamžiku odepsání z účtu (respektive příjmu a výdaji hotovosti).

komplikace je v tom, že během roku platím na to zálohy, asi musím dát tyto do nákladů nebo
zaúčtuji na základní stádo

Však zálohy jsou daňově účinným výdajem. Prostě je to výdaj. Úhrada vyúčtování je buď výdaj nebo příjem (respektive mínus výdaj).