Dobrý den dámy a pánové,

Předem tohoto dotazu Vás chci informovat, že jsem úplný začátečík a nemám s pronájmem bytu zkušenosti. Rád bych si nechal poradit, jak se vyhnout zbytečným komplikacím, co se týče poskytování ubydlení. Tak tedy začneme.

Má situace je momentálně taková. S přítelkyní vlastníme 3 generační dům. Rád bych se vrhnul na to, že všechny 3 patra bychom pronajmuli a poskytli tak ubytování lidem. Tento dům není vůbec zařízený pro ubytování. Chceme začít s 1 patrem, kde to vypadá nejlépe. V domě je zastaralá elektřina, chybí koupelna a kuchyň. Zatím to teprve plánujeme a na jaře bychom chtěli začít. Nějaké finance máme a chceme postupně investovat do této bytové jednotky, aby nám jednou sloužila jako vedlejší příjem.

Máte někdo zkušenost s tím jak to správně uchopit? Rád bych věděl, co se týká zařízení bytu, jaké musí splňovat podmínky? Co třeba nájemní smlouva? Mohu nějakým způsobem dostat finance na rekonstrukci takové nemovitosti, když je za účelem pronájmu?

Budu moc rád za jakýkoliv poznatek, tip, cokoliv. Načetl jsem si pár článku, ale je toho tolik, že nevím kam dříve skočit a proto uvítám Vaši zpětnou vazbu.

Moc Vám děkuji,
s pozdravem Vadym

Nejdřív si musíš rozmyslet, komu chceš pronajímat. Rodinám? Studentům? Ukrajinským dělníkům? Cikánům? ... Každý druh zákazníků preferuje něco jiného. A rozhodně se nevyplatí je mísit.

Dobrý den,

v bytě bych chtěl v budoucnu mít slušné lidi. Žádné dělníky,nepřizpůsobivé občany apod.

Slušní dokážou být i cikáni a dělníci, to se neboj. Navíc nejsou moc nároční a jsou solventní narozdíl třeba od samoživitelek s dětmi, jen je třeba pohlídat u cikánů, kdy berou sociální dávky, aby je nestačili rozfofrovat na výherních automatech třeba a u ukrajinských dělníků je zkásnout zavčasu po výplatě, než to stihnou prochlastat.

Moje rady, podložené zkušeností

1. Lokace - ta ti ovlivní možné ceny nájmů, klienty kteří se mohou zajímat o nájem. A podle nich jim nabídneš buď lepší a dražší byt, nebo, což bude asi spíš, lacinější bydlení, ne až tak hezké. To speciálně u mladších lidí, kteří jsou celý den v práci nebo venku, a domů se přijdou vyspat, umýt se, uvařit a vyprat si.

2. Investice - podle klientů ti zhruba vyjde kolik tam nalít, aby se to vrátilo. Počítej s tím, že lidé mají obecně tendenci věci ničit. To jen aby tam přítelkyně nedělala týden záclony, a po prvním nájemníkovi je netrefilo že je má propálené. Pokud to jde, tak opravovat jen to nutné, ale dost na to aby s tím nebyly problémy. Prasklá voda, vyteklý bojler v sobotu ráno, ucpaný okap, to vše se špatně řeší, a náklady jdou okamžitě do (deseti)tisíců.

3. Energie - vodu, elektřinu, plyn doporučuji nechat psané na sebe, a jen jednou za rok ukázat nájemníkovi fakturu, a vyúčtovat služby. A až budeš vědět kolik to tak bývá, tak ani zúčtování nedělat, a říct si rovnou třeba paušálně o tisícovku měsíčně. To vše proto že přepisování je mega oser.

4. Velikost bytů - čím menší byt, tím líp ho pronajmeš, proto doporučuji nadělat co nejvíc 'garsonek', ale zase je větší fluktuace. Obecně pokud se nějaký nájemník osvědčí, ve smyslu že o něm nevíš a jen chodí peníze, snaž se ho udržet, reaguj na stížnosti že mu zlobí pračka, dej mu jinou, než aby odešel, protože každý nový nájemník je riziko nějakého problému. Smlouvu dávej jen na rok max, smlouvy se vytahují jen v případě problémů, takže na ní až tak nesejde. Dobrá je finta s podnájmem, gůgli.

5. Nájemníci - vyhýbej se cikánům, východním cizincům (jsou mezi nimi i dobří, ale asi na ně nenarazíš), a zezačátku je hlídej, zda tam kouří, nebo si zvou další lidi atd. A včas to stav do latě.

Jo a podstatně líp se pronajímají byty zařízené, kde nájemník přijde jen s kufrem, věci a nábytek mohou být použité, ale ne rozbité nebo zašlé. To už je ale otázka ceny.

Podle mě je dobré si třeba naplánovat jednotlivě prohlídky bytu a s těmi lidmi si i promluvit.

Souhlasím, dneska mi přijde, že čím menší byt, tím se lépe pronajme. Vidím to u nás ve městě na poptávkách po podnájmech.

Pokud budete chtít pronajímat lidem na dlouhou dobu, pak je podle našich zkušeností skoro vždy vyžadován naopak byt zcela nezařízený, jen s kuchyňskou linkou, koupelnou a WC, vestavěná skříň není na škodu. Pro krátkodobý pronájem nebo pro studenty je ale nutný byt zařízený a vybavený nějakým okamžitě použitelným nábytkem - postele, skříně, židle, stůl...

Z takoveho bytu ovsem najemce zdrhne (i bez placeni) ponekud jednoduseji, nez kdyz musi podruhe shanet stehovaky Neboli prazdny byt a vybavit az na prani najemce, pokud si ho pojistis jinak (ze za 3 mesice nezdrhne), ja to mam treba pres kauci > 40.000 a uz tam je 2 roky a jen chodi penize. A vlastne to slo skoro vsechno ven taky, ale uz na naklady najemce. Tak jsem si ted uvedomil, ze mi tim blokuje jednu garaz a to uz je za ty dva roky dobrych 40.000 to jsem to mohl rovnou vyhodit ty kramy

Znam spoustu pripadu, kdy vybavili byt i za 200.000, nacenili podle toho najemne a najemnik stejne rekl: cenu beru ale vsechno ven, mam svoje vybaveni.

Pak to nekde skladovat je dobry oser.

Tak sis odpověděl proč je to horší.
Navíc ta varianta, kdy se snažíš zbavit nájemníka občas nastane, a pak jsou jejich krámy naobtíž, kam s nima, vše se kvůli tomu natahuje a peníze utíkaj.
Nebo nájemce chce odejít sám, a přijde s tím že tu americkou lednici, co si tam nastěhoval místo tvé lednice při příchodu, by ti tam rád nechal, stála spoustu peněz, tak ti ji levně nechá za 4/5 původní ceny, zbytečné ji stěhovat pryč, takže mu vrátíš kauci vlastně 2x...

V NS je, ze se strany pred zahajenim najmu dohodly, ze veci najemcovy zanechane v byte v okamziku ukonceni najmu muze pronajimatel dle sve volby bud bezuplatne prevzit do sveho vlastnictvi anebo je vystehovat a zlikvidovat na naklady najemce

Pokud si je chce najemce vystehovat, tak do doby, nez tak ucini, mu bezi najem, ktery plati. Ty si nechas diktovat najemcem, za kolik odkoupis lednici, kterou se najemci nechce vystehovat?

Diktovat ne, ale změna nájemníka pak ztrácí rychlost.
Prostě je lepší když nic velkého nemá, pak se snadnějc rozhoupá l odchodu. Jinak to taky může skončit tak, že prostě bez avíza zmizí, věci nechá, byt je poničený tak na kauci rezignoval, a ty ho nemůžeš zkontaktovat, a můžeš pak byt otevřít, věci vyházet a rychle znovu pronajmout?

Vsak delej jak umis.
Ono to stejne je individualni dle typu najemce i nemovitosti a lokality.

Ono hodně záleží v jaké lokalitě je ten dům. Pokud je někde ve městě, dává smysl ho rozkouskovat na menší byty typu garsonka nebo 2kk. Kdyby ale byl někde za městem u přírody, tak bych se nebál vytvořit tam větší byty pro rodiny s dětmi, které nemají na hypotéku a hledají dostupnější bydlení mimo město, kde můžou chodit na procházky do lesa apod.

Obě varianty mají své pro a proti. Na garsonkách můžete vydělat více, ale zase kvůli větší fluktuaci nájemníků budete mít často některé byty neobsazené. U větších bytů zase budete déle hledat nájemníky, ale jakmile je seženete, tak vám třeba několik let zůstanou.

Jinak co se týče smluv, tak doporučuji na dobu určitou (1 rok) s automatickým prodloužením v případě spokojenosti. Vzory všeho možného co se vám bude hodit si můžete stáhnout třeba tady: https://www.mambyt.cz/prava-a-povinnost ... trebujete/